Rozdíl mezi obratem a uznatelným příjmem pro banku

Toto je jeden z největších „aha momentů“, který podnikatelé zažijí při řešení hypotéky.

Vy vidíte: kolik vyděláte (obrat)
Banka vidí: kolik vám oficiálně zůstane (příjem)

A to jsou dvě úplně odlišná čísla.

Co je uznatelný příjem pro banku

Banka potřebuje zjistit, kolik vám reálně zůstává na splácení hypotéky.

Proto pracuje s:

  • daňovým základem (ziskem)

  • případně s upraveným výpočtem podle své metodiky

Nejčastěji vezme zisk z daňového přiznán a vydělí ho 12 → vznikne měsíční příjem.

Jak to vypadá u 80% paušálu

Tady vzniká největší rozdíl.

Příklad:

obrat: 1 000 000 Kč

výdaje paušálem (80 %): 800 000 Kč

zisk: 200 000 Kč

Banka tedy počítá jen s těmito 200 000 Kč ročně což je cca 16 600 Kč měsíčně. A ještě se často odečítají odvody.

Výsledný „bankovní příjem“ může být klidně kolem 12–15 tisíc Kč měsíčně.

Proč banky neberou obrat?

Z pohledu banky je obrat zavádějící číslo.

Důvody:

  • neví, jaké máte reálné náklady

  • neví, kolik z obratu vám skutečně zůstává

  • potřebuje konzervativní (bezpečný) výpočet

Proto raději pracuje s nižším, ale jistějším číslem.

Existují výjimky? Ano, ale ne vždy

Některé banky umí pracovat i jinak.

Alternativní přístup: Vezmou určité % z obratu (např. 10–60 % podle oboru a rizika). To se používá hlavně u tzv. „obratových hypoték“.

Ale pozor:

  • nenabízí to všechny banky

  • podmínky bývají přísnější

  • výsledek se výrazně liší banka od banky

Proč je to problém hlavně u 80% paušálu

80% výdajový paušál:

  • uměle snižuje zisk

  • ale často neodpovídá realitě (reálné náklady jsou nižší)

Výsledek:

  • pro finanční úřad optimalizace

  • pro banku nízký příjem = nízká bonita

Máte podobnou situaci?

Probereme to nezávazně. Bez tlaku, bez poplatků.

Konzultace zdarma

Jaký to má dopad na hypotéku

Rozdíl mezi obratem a uznatelným příjmem může znamenat:

  • nedosáhnete na požadovanou hypotéku

  • banka Vám půjčí méně

  • nebo žádost úplně zamítne

Přitom reálně byste splácet zvládli.

Co s tím můžete dělat

Tady se láme chleba.

Možnosti řešení:

  • vybrat banku, která pracuje s obratem

  • upravit daňovou strategii (dopředu)

  • kombinovat příjmy (např. s partnerem)

  • připravit strukturu příjmů před žádostí

Klíčové: řešit to včas, ne až při žádosti.

Nechte si poradit

Každá banka počítá příjem jinak. To, co u jedné nevyjde, může jinde projít bez problému.

www.hypotekaostrava.cz - tady se o hypotékách mluví normálně.

Nejčastější otázky (FAQ)

Když mám vysoký obrat, proč mi banka stejně nevychází hypotéka?
Protože banka nepracuje s obratem, ale primárně se ziskem z daňového přiznání. U 80% paušálu může být zisk velmi nízký, i když reálně vyděláváte hodně. Pro banku tak působíte jako klient s nízkým příjmem.
Existuje banka, která mi uzná příjem podle obratu?
Ano, některé banky umí pracovat s procentem z obratu. Každá má ale jinou metodiku a podmínky. Není to standard a často záleží i na oboru podnikání, historii a celkovém profilu klienta.
Pomůže, když bance ukážu výpisy z účtu?
Ve většině případů ne jako hlavní argument. Banky chtějí oficiální příjmy z daní. Výpisy mohou pomoci u individuálního posouzení, ale nelze na tom stavět strategii.
Můžu zpětně upravit daňové přiznání kvůli hypotéce?
Ne. Banka vychází z již podaného daňového přiznání. Proto je důležité řešit hypotéku s předstihem (ideálně 1–2 roky dopředu).
Pomůže, když mám paušál, ale reálně nízké náklady?
Bohužel ne. Banka vychází z paušálu jako oficiálního výdaje, ne z reality. I když máte nízké náklady, pro banku platí čísla z daňového přiznání.